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Offene Immobilienfonds

Der Anleger beteiligt sich an offenen Immobilienfonds wie an ganz normalen Fonds auch: Er erwirbt Anteile an einem Sondervermögen, das in diesem Fall nicht aus Wertpapieren, sondern aus Immobilien besteht. Diese Anteile kann er jederzeit wieder verkaufen, so dass sein Geld nicht fest gebunden ist.

Offene Immobilienfonds investieren in eine Vielzahl von Gewerbeimmobilien (mindestens zehn) und unterliegen einer Reihe strenger Anlegerschutzvorschriften. Daher eignen sich solche Fonds vor allem für Kleinanleger, die in offenen Immobilienfonds schon mit einer geringen Summe (Mit-) Eigentum an Immobilien erwerben können. Größere Fonds besitzen in der Regel eine breite Palette von Objekten, so dass die Risiken nach Region, Nutzungsart und Größe tatsächlich recht gut gestreut sind. 

Jedes Jahr werden die angefallenen Netto-Mieterträge an die Anteilseigner ausgeschüttet; der zweite Teil der Gesamtrendite besteht aus Wertsteigerungen der Anteile. Langfristig liegt die Bruttorendite bei vier bis sechs Prozent, wobei ein erheblicher Anteil des Gewinns - zwischen einem und zwei Dritteln - nicht der Einkommensteuer unterliegt. (Nur Zins- und Pachterträge unterliegen der Besteuerung, nicht aber Verkautsgewinne nach Ablauf der Spekulationsfrist. Zusätzlich senken die geltend gemachten Abschreibungen auf die Immobilien den zu versteuernden Ertrag.) Daher bleiben selbst einem Spitzenverdiener drei bis fünf Prozent Nachäteuerrendite. Dennoch eignen sich offene Immobilienfonds aus Steuergesichtspunkten vor allem für Leute, die keine Spitzensteuersätze zahlen. Denn bei offenen Immobilienfonds ist rechtlich der Fonds Eigentümer der Immobilien; auf diese Weise kann der Fonds Steuervorteile ausnützen, die sich aus dem Immobilienbesitz ergeben, und diese dann über die Ausschüttungen an die Anteilseigner weitergeben.

Vorsicht! Oft erlauben die Verträge den Verwaltern von offenen Immobilienfonds, einen sehr großen Teil des Fondsvermögens in liquiden Mitteln zu halten. Wenn aber zum Beispiel die Hälfte des gesamten Fondsvermögens in Aktien oder gar auf Konten geparkt ist (durchaus kein Ausnahmefall), kann man kaum mehr von einem Immobilienfonds sprechen. Erkundigen Sie sich daher vor Vertragsabschluss, welche Anlagepolitik der von Ihnen gewählte Fonds betreibt.

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